郑某 2 与 A 销售中心、B 公司于 2013 年 6 月 1 日签订《房屋租赁合同》，约定将 A 销售中心与 B 公司合作经营的、位于北京市房山区 B 农贸市场内公路南侧第二排从西至东第 8 间的门面房出租给郑某 2，租赁期自 2013 年 6 月 1 日起至 2063 年 5 月 31 日止，共计五十年，租金 62 万元，一次性付清。
2017 年 9 月 20 日，卢某与郑某 2、A 销售中心签订《房屋使用权转让合同》，约定郑某 2 将上述房屋使用权转让给卢某，租赁期为原租赁合同的剩余租期，约四十六年，转让费 115 万元，一次性付清。2017 年 9 月 19 日至 21 日，卢某通过家人银行账户向郑某 2 转账 115 万元。此后卢某实际使用该房屋，直至 2024 年 8 月 B 公司市场被拆迁。
房屋被拆后，卢某未收到任何拆迁补偿款，房屋无法继续使用、剩余转让款亦无人处理。原承租人郑某 2 已于 2023 年 11 月去世，其法定继承人为配偶崔某、子女郑某甲、郑某乙；市场运营主体 B 公司系永昌村经济合作社全资子公司，诉讼前已注销。面对 “钱房两空” 的局面，卢某委托北京师通律师事务所付小飞律师团队提起本案诉讼。
各方分歧
原告卢某（我方）诉求：
涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且租赁期限超过法定 20 年上限，两份合同均属无效； 郑某 2 的继承人应返还扣除 7 年占有使用费后的剩余转让款 97.5 万元及利息； A 销售中心应在已收取的 62 万元租金范围内承担连带返还责任； A 销售中心与永昌村经合社（B 公司独资股东）应按拆迁补偿标准赔偿卢某停产停业损失及房屋补偿款，暂计 19.98 万元。
被告崔某、郑某甲、郑某乙（郑某 2 继承人）辩称：
卢某未举证房屋无规划许可证；即使合同无效，郑某 2 无过错，卢某明知市场房屋状况仍签约，过错在卢； 115 万元系 “使用权转让对价” 而非租金，不应按年限简单分摊；且该价格远低于市场租金（年租金 6.8 万元），卢某已实际使用 7 年，利益已充分实现； 拆迁补偿已由 A 销售中心和 B 公司领取，郑某 2 未获益，不应承担返还责任。
被告 A 销售中心辩称：
房屋经村委会同意并报镇政府备案，按惯例应属 “合法建筑”；《房屋使用权转让合同》上仅有公章无经营者签字，对其不生效； 郑某 2 欠缴 62 万元租金，A 销售中心未收到卢某任何款项，不应承担连带责任； 卢某既主张合同无效返还转让费，又主张拆迁补偿，系重复获利。
被告永昌村经合社辩称：
非合同当事人，与卢某无合同关系；B 公司已注销且经合社已实缴出资，股东不应对公司债务承担责任； B 公司非出租方，仅收取卫生费、水电费并行使监督权，不享有房屋财产权利； 拆迁补偿款由 A 销售中心全部领取，经合社未获任何利益。
核心争议
合同效力问题
：两份《房屋租赁合同》与《房屋使用权转让合同》是否因未取得规划许可证、租期长达 50 年而无效？ 转让款返还主体及金额
：在原始出租人 A 销售中心主张未收到租金、转让人郑某 2 已去世的情况下，返还义务应由谁承担？金额应如何计算？ 拆迁补偿利益的归属
：卢某作为实际使用人，是否有权主张房屋拆迁所衍生的停产停业损失等补偿？ 连带责任问题
：A 销售中心是否应在已收 62 万元租金范围内对返还转让款承担连带责任？永昌村经合社作为 B 公司股东，是否应对 B 公司的合作经营债务承担责任？
律师破局
接受委托后，付小飞律师团队梳理全部交易流水、租赁合同、拆迁档案，固定完整证据链，围绕四大维度向法院提交代理意见：
（一）合同无效依据明确，法律后果清晰
本案系因民法典施行前的法律事实引起的纠纷，应适用当时的法律和司法解释。付小飞律师团队首先紧扣《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条：未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同一律无效，村委会内部决议、镇政府备案不能替代法定规划审批手续；同时原始租赁合同租期 50 年，远超法律规定的 20 年最长租赁期限，本身即存在违法情形。《房屋使用权转让合同》基于无效租赁关系订立，权利转让基础不存在，应一并认定无效。
（二）返还金额核算，占有使用费合理扣除
第二项诉讼请求中要求返还的转让款已扣除 7 年占有使用费，房屋使用时间自 2017 年 9 月 20 日起至 2024 年 8 月止，计算式为（1,150,000－1,150,000/46 年 ×7 年）＝975,000 元；利息以 975,000 元为基数，自 2024 年 9 月 20 日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
（三）锁定责任主体，主张 “承担租金返还连带责任”
在《房屋使用权转让合同》中，郑某 2 已将权利义务转让给卢某，卢某与 A 销售中心之间存在租赁关系，故要求 A 销售中心返还其已收取的租金 62 万元。B 公司对租赁房屋有监督权，负责协调周边关系、提供方便条件；B 公司对转让关系知情，且与 A 销售中心共同收款，二者系合作关系，B 公司应与 A 销售中心共同承担责任。
（四）积极主张赔偿款，打破 “合同无效即丧失补偿资格” 抗辩
拆迁补偿系对实际使用人因搬迁产生的损失补偿，与合同效力无关。卢某实际经营使用该房屋直至拆迁，其停产停业损失、装修及附属物价值损失客观存在。依据法院调取的《拆除腾退补偿协议》及《分割单》，总赔偿款 5,573,310 元／总建筑面积 3,012.6 平方米＝1,850 元／平方米，案涉房屋面积为 108 平方米，故赔偿款应为 199,800 元；《分割单》中王某、李某、赵某的分割价款均系按上述方法计算。关于 B 公司与 A 销售中心的合作关系，永昌村经合社称 B 公司提供土地、A 销售中心向 B 公司支付土地租金，A 销售中心投资建房并负责租售，该合作关系实质上属于土地租赁合同关系。
法院审理与判决
法院认为，本案系因民法典施行前的法律事实引起的纠纷，应适用当时的法律和司法解释的规定。
1. 关于合同效力
依据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本案中《房屋租赁合同》双方当事人均未能举证证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证或系经主管部门批准建设，故认定《房屋租赁合同》无效。《房屋使用权转让合同》的效力取决于《房屋租赁合同》本身的效力，故亦认定无效。
《房屋使用权转让合同》无效，郑某 2 应向卢某返还转让费，同时应扣除卢某参照合同约定标准应向郑某 2 支付的房屋占有使用费。鉴于郑某 2 已死亡，其权利义务由继承人崔某、郑某甲、郑某乙在所得遗产实际价值范围内承受。
2. 关于转让费的支付
卢某已提供银行交易明细证明其亲属向郑某 2 转账 115 万元，崔某、郑某甲、郑某乙未提交相反证据亦未作出合理说明，应承担举证不能的不利后果，故确认卢某已支付转让费 115 万元。关于应退还金额，结合合同约定的剩余租赁期间、转让费标准、卢某主张的扣除期间，经核算，应返还的转让费为 962,500 元。
3. 关于连带责任
法院认为，依据合同相对性，卢某无权直接向 A 销售中心主张返还租金，B 公司亦不应与其承担连带责任；况且 B 公司与 A 销售中心的合作关系既不属于合伙关系，亦未明确约定对合作期间产生的债务承担连带责任。
4. 关于拆迁利益分配
结合《终审表》《补偿协议》及《补充协议》，参照《分割单》其他承租人的补偿标准，结合 A 销售中心的意见，法院酌情确定 A 销售中心向卢某支付拆迁补偿款 150,000 元。
依据《人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认北京 A 建材销售中心与郑某 2 于 2013 年 6 月 1 日签订的《房屋租赁合同》无效，A 销售中心、郑某 2、卢某签订的《房屋使用权转让合同》无效； 二、崔某、郑某甲、郑某乙于本判决生效后十日内在所得遗产实际价值范围内向卢某返还转让费 962,500 元； 三、北京 A 建材销售中心于本判决生效后十日内向卢某支付拆迁补偿款 150,000 元； 四、驳回卢某的其他诉讼请求。